ภาระหนี้ต่อรายได้ (DTI) สำคัญกว่าที่คิด ก่อนกู้บ้านควรรู้อะไรบ้าง

หลายคนคิดว่าการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด สิ่งสำคัญที่สุดคือรายได้ต่อเดือน แต่ในความเป็นจริง ธนาคารยังพิจารณาความสามารถในการชำระเงินของผู้กู้จากหลายปัจจัย หนึ่งในตัวเลขที่สำคัญคือ DTI หรือ Debt-to-Income Ratio

DTI คืออัตราส่วนระหว่างยอดชำระสินเชื่อต่อเดือนกับรายได้ต่อเดือน ตัวเลขนี้ช่วยสะท้อนว่าเงินที่ผู้กู้มีอยู่ในแต่ละเดือนถูกนำไปชำระสินเชื่อมากน้อยเพียงใด หากสัดส่วนสูงเกินไป ความสามารถในการรับค่างวดใหม่ก็อาจลดลง

ดังนั้น ก่อนวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงควรทำความเข้าใจเรื่อง ภาระหนี้ และ DTI ให้ดี เพราะอาจมีผลต่อวงเงินสินเชื่อและความสามารถในการผ่อนระยะยาว

DTI คืออะไร และคำนวณอย่างไร?

DTI ย่อมาจาก Debt-to-Income Ratio หรืออัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ โดยเป็นการเปรียบเทียบยอดชำระสินเชื่อในแต่ละเดือนกับรายได้ต่อเดือน

สูตรพื้นฐานคือ

DTI (%) = ยอดชำระสินเชื่อต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน × 100

ตัวอย่างเช่น หากมีรายได้ 40,000 บาทต่อเดือน และต้องชำระสินเชื่อรวม 12,000 บาทต่อเดือน DTI จะอยู่ที่ 30%

ตัวเลขนี้ไม่ได้หมายความว่าทุกธนาคารจะใช้เกณฑ์เดียวกัน เพราะการพิจารณาสินเชื่อยังขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร อาชีพ รายได้ ประวัติการชำระ และรายละเอียดของผู้กู้

สิ่งสำคัญคือ DTI ช่วยให้ผู้กู้เห็นภาพทางการเงินของตัวเองก่อนยื่นสินเชื่อ

ทำไม DTI จึงสำคัญต่อการกู้บ้าน?

เมื่อยื่นขอสินเชื่อ ธนาคารไม่ได้ดูเพียงว่าผู้กู้มีรายได้เท่าไร แต่ต้องดูด้วยว่าปัจจุบันมีค่าใช้จ่ายด้านสินเชื่อมากน้อยเพียงใด

ตัวอย่างเช่น ผู้กู้มีรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน แต่ต้องจ่ายค่างวดรถ 10,000 บาท บัตรเครดิต 5,000 บาท และสินเชื่อส่วนบุคคลอีก 5,000 บาท เท่ากับต้องจ่ายสินเชื่อเดิม 20,000 บาทต่อเดือน

หากต้องการขอสินเชื่อบ้านเพิ่มเติม ก็จะมีค่างวดใหม่เข้ามาอีก ธนาคารจึงต้องประเมินว่าหลังจากเพิ่มค่างวดแล้ว ผู้กู้ยังสามารถรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้หรือไม่

นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมบางคนมีรายได้ค่อนข้างสูง แต่เมื่อยื่นขอสินเชื่อกลับได้รับวงเงินต่ำกว่าที่คาด หรือไม่ผ่านเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด

สำหรับคนที่วางแผน กู้บ้าน การตรวจสอบ DTI ล่วงหน้าจึงเป็นขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม

มีหนี้หลายก้อน ส่งผลต่อการขอสินเชื่ออย่างไร?

สิ่งที่ควรดูไม่ใช่เพียงจำนวนเงินต้นที่เป็นหนี้ แต่ควรดูยอดที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนด้วย

เช่น คนหนึ่งอาจมีหนี้รวม 300,000 บาท แต่มีค่างวดเพียง 5,000 บาทต่อเดือน ขณะที่อีกคนมีหนี้ 200,000 บาท แต่ต้องจ่ายเดือนละ 12,000 บาท

แม้จำนวนเงินต้นของคนที่สองจะน้อยกว่า แต่ค่างวดรายเดือนกลับสูงกว่า ซึ่งอาจส่งผลต่อความสามารถในการรับสินเชื่อใหม่

ก่อนยื่นกู้จึงควรรวบรวมข้อมูลสินเชื่อทั้งหมดที่มีอยู่ และคำนวณ รวมภาระ ที่ต้องจ่ายต่อเดือนให้ชัดเจน

รายการที่ควรตรวจสอบ ได้แก่

• ค่างวดรถยนต์

• ค่างวดรถจักรยานยนต์

• บัตรเครดิต

• สินเชื่อส่วนบุคคล

• สินเชื่อออนไลน์

• สินเชื่อที่มีหลักประกัน

• ค่างวดสินเชื่อเดิม

การรู้ยอดเหล่านี้จะช่วยให้วางแผนทางการเงินได้แม่นยำมากขึ้น

ถ้า DTI สูง ควรจัดการอย่างไร?

หากคำนวณแล้วพบว่าสัดส่วนค่อนข้างสูง ไม่ควรรีบยื่นสินเชื่อทันที แต่ควรพิจารณาปรับสถานะทางการเงินก่อน

1. ลดสินเชื่อที่ไม่จำเป็น

หากมีบัญชีที่ไม่จำเป็นและมีค่างวดสูง อาจพิจารณาลดหรือชำระให้หมดตามความเหมาะสม การ ปิดหนี้ บางบัญชีสามารถช่วยลดจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนได้

อย่างไรก็ตาม ควรเหลือเงินสำรองฉุกเฉินไว้ด้วย ไม่ควรนำเงินเก็บทั้งหมดไปชำระสินเชื่อจนไม่มีเงินสำหรับค่าใช้จ่ายจำเป็น

2. หลีกเลี่ยงการสร้างภาระใหม่

หากมีแผนซื้อบ้านในอนาคต ควรหลีกเลี่ยงการสมัครสินเชื่อใหม่หรือเพิ่มวงเงินโดยไม่จำเป็น เพราะยอดชำระใหม่อาจทำให้ความสามารถในการรับค่างวดบ้านลดลง

3. วางแผนก่อนยื่นกู้

การวางแผนล่วงหน้าช่วยให้มีเวลาปรับรายรับและรายจ่าย หากพบว่าค่างวดในปัจจุบันสูงเกินไป อาจจัดลำดับความสำคัญของสินเชื่อและวางแผนชำระให้เหมาะสม

เป้าหมายไม่ใช่เพียงทำให้ตัวเลขดูดีในวันที่ยื่นเอกสาร แต่ควรทำให้สามารถผ่อนชำระได้จริงหลังจากได้รับอนุมัติ

DTI มีผลต่อการกู้คอนโดหรือไม่?

มีหลักการคล้ายกับการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน เพราะธนาคารยังต้องประเมินความสามารถในการชำระเงินของผู้กู้

สมมติว่ามีรายได้ 45,000 บาทต่อเดือน และต้องจ่ายค่างวดสินเชื่อเดิม 15,000 บาท หากต้องการ กู้คอนโด และมีค่างวดใหม่อีก 12,000 บาท ค่าใช้จ่ายด้านสินเชื่อทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็น 27,000 บาทต่อเดือน

ดังนั้น ก่อนเลือกห้องหรือกำหนดงบประมาณซื้อคอนโด ควรประเมินว่าค่างวดที่เพิ่มขึ้นนั้นเหมาะสมกับรายได้และค่าใช้จ่ายประจำหรือไม่

การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาสอดคล้องกับกำลังผ่อน จะช่วยลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในอนาคต

DTI กับเครดิตบูโรเหมือนกันหรือไม่?

DTI และข้อมูลเครดิตเป็นคนละเรื่องกัน

DTI ใช้ดูสัดส่วนยอดชำระสินเชื่อเมื่อเทียบกับรายได้ ส่วนข้อมูลเครดิตสะท้อนรายละเอียดบัญชีสินเชื่อและประวัติการชำระเงิน

ธนาคารสามารถนำข้อมูลหลายด้านมาประกอบการประเมินสินเชื่อ ดังนั้น ผู้กู้จึงควรดูทั้งความสามารถในการชำระเงินและประวัติทางการเงินของตัวเอง

การมีสินเชื่อไม่ได้หมายความว่าจะถูกปฏิเสธเสมอไป หากบริหารการเงินอย่างเหมาะสมและชำระตรงเวลา ก็ยังสามารถวางแผนขอสินเชื่อได้

ก่อนกู้ควรเช็กอะไรบ้าง?

ก่อนยื่นสินเชื่อ ควรเริ่มจากการรวบรวมรายได้ทั้งหมด แล้วจดรายการค่างวดที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือน

จากนั้นนำข้อมูลมาคำนวณ DTI และประเมินว่าหากมีค่างวดใหม่เพิ่มขึ้น จะยังเหลือเงินสำหรับค่าใช้จ่ายประจำและเงินสำรองเพียงพอหรือไม่

สำหรับผู้ที่มีแผน กู้บ้าน หรือ กู้คอนโด การประเมินล่วงหน้าจะช่วยให้กำหนดงบประมาณซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เหมาะสมมากขึ้น

นอกจากนี้ หากมีสินเชื่อหลายรายการ ควรพิจารณา รวมภาระ รายเดือนทั้งหมดก่อนตัดสินใจ เพื่อไม่ให้ประเมินกำลังผ่อนจากรายได้เพียงอย่างเดียว

สรุป

DTI เป็นหนึ่งในตัวเลขที่ช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการชำระสินเชื่อของผู้กู้ได้ชัดเจนขึ้น การมีรายได้สูงไม่ได้หมายความว่าจะได้รับวงเงินสูงเสมอไป เพราะธนาคารยังพิจารณาค่าใช้จ่ายและยอดชำระสินเชื่อที่มีอยู่ประกอบกัน

หากกำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบ ภาระหนี้ ของตัวเอง คำนวณ DTI และวางแผนลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นก่อนยื่นสินเชื่อ

เพราะเป้าหมายของการขอสินเชื่อไม่ใช่แค่ “กู้ผ่าน” แต่คือการได้วงเงินที่เหมาะสมและสามารถผ่อนต่อเนื่องได้โดยไม่กระทบกับคุณภาพชีวิต

 

---

 

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ DTI

1. DTI คืออะไร?

DTI คืออัตราส่วนระหว่างยอดชำระสินเชื่อต่อเดือนกับรายได้ต่อเดือน ใช้ช่วยประเมินความสามารถในการรับภาระการชำระเงินของผู้กู้

2. DTI เท่าไรจึงจะกู้บ้านผ่าน?

ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้กับทุกธนาคาร เกณฑ์อาจแตกต่างกันตามนโยบาย ประเภทสินเชื่อ รายได้ อาชีพ และข้อมูลทางการเงินของผู้กู้

3. มีหนี้รถอยู่ สามารถกู้บ้านได้หรือไม่?

สามารถยื่นกู้ได้ แต่ค่างวดรถจะถูกนำมาพิจารณาร่วมกับค่างวดอื่น ๆ ดังนั้นควรคำนวณยอดชำระทั้งหมดก่อนยื่นสินเชื่อ

4. การปิดหนี้ก่อนยื่นกู้ช่วยได้หรือไม่?

การชำระบัญชีที่มีค่างวดจนหมดอาจช่วยลดค่าใช้จ่ายรายเดือน แต่ควรพิจารณาเงินสำรองและความเหมาะสมก่อนดำเนินการ

5. กู้คอนโดกับกู้บ้านพิจารณาเหมือนกันหรือไม่?

มีหลักการพิจารณาความสามารถในการชำระเงินที่คล้ายกัน แต่เกณฑ์และรายละเอียดการอนุมัติอาจแตกต่างกันในแต่ละธนาคาร

6. รายได้สูงแต่มีหนี้จำนวนมาก จะกู้ผ่านหรือไม่?

รายได้เป็นเพียงหนึ่งในปัจจัยที่ใช้พิจารณา หากยอดชำระสินเชื่อเดิมสูง ความสามารถในการรับค่างวดใหม่อาจลดลง

7. ควรตรวจสอบ DTI ก่อนยื่นสินเชื่อหรือไม่?

ควรตรวจสอบล่วงหน้า เพราะช่วยให้ทราบสถานะทางการเงินและมีเวลาปรับแผนก่อนยื่นเอกสารจริง