LTV 100% ต่อถึงปี 2570 แล้ว ใครได้ประโยชน์ และใครยังต้องมีเงินดาวน์?

มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV 100% ยังคงเป็นประเด็นที่คนกำลังซื้อบ้านและคอนโดให้ความสนใจ เพราะธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ขยายมาตรการออกไปอีก 1 ปี โดยมีผลสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ทำให้ผู้ซื้อที่เข้าเกณฑ์มีโอกาสกู้ได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าหลักประกันตามเงื่อนไขที่กำหนด

แต่คำว่า “กู้ได้ 100%” ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะสามารถกู้เต็ม 100% หรือไม่ต้องเตรียมเงินไว้เลย เพราะการ กู้ธนาคาร ยังต้องผ่านการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ รายได้ ประวัติทางการเงิน และปัจจัยอื่น ๆ ของผู้กู้

LTV 100% ใครได้ประโยชน์?

มาตรการนี้เหมาะกับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีความสามารถในการผ่อนชำระ แต่มีเงินเก็บสำหรับเงินดาวน์ไม่มาก โดยเกณฑ์ปัจจุบันกำหนดเพดาน LTV ที่ 100% สำหรับกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก

อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ยังควรมีเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าโอน ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งบ้าน และเงินสำรองฉุกเฉิน

LTV 100% แล้วทำไมยัง “กู้บ้านไม่ผ่าน”?

สิ่งสำคัญคือ LTV เป็นเพียงกรอบเกี่ยวกับสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ไม่ใช่การรับประกันว่าธนาคารจะอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ให้เต็มจำนวน

หากผู้กู้มี ภาระหนี้ สูง รายได้ไม่เพียงพอ หรือมีประวัติการชำระหนี้ที่มีปัญหา ก็ยังมีโอกาส กู้บ้านไม่ผ่าน แม้ว่าหลักเกณฑ์ LTV จะเปิดให้กู้ได้สูงสุด 100% ก็ตาม

นอกจากนี้ ธนาคารอาจพิจารณา เครดิตบูโร ประวัติการชำระหนี้ รายได้ และความมั่นคงทางการเงินร่วมกัน เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ

DTI สำคัญอย่างไรต่อการกู้บ้าน?

อีกหนึ่งปัจจัยที่ผู้กู้ควรทำความเข้าใจคือ DTI หรือ Debt-to-Income Ratio ซึ่งเป็นแนวคิดที่ใช้เปรียบเทียบภาระหนี้กับรายได้ เพื่อประเมินว่าหลังจากมีหนี้บ้านแล้ว ผู้กู้ยังมีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่

ดังนั้น ก่อนยื่น กู้ธนาคาร ไม่ควรดูเพียงว่า LTV เปิดให้กู้ได้ 100% หรือไม่ แต่ควรสำรวจรายได้และ ภาระหนี้ ของตัวเองก่อนด้วย

ใครยังควรเตรียมเงินดาวน์?

แม้จะมีมาตรการ LTV 100% แต่ผู้ที่มีภาระหนี้สูง รายได้ไม่แน่นอน หรือมีประวัติทางการเงินที่ต้องปรับปรุง ควรเตรียมเงินสำรองไว้มากกว่าการหวังพึ่งวงเงินกู้เต็มจำนวน

สำหรับผู้ที่มีปัญหาหนี้และกำลัง กู้บ้านไม่ผ่าน การ ปรับโครงสร้างหนี้ อาจเป็นหนึ่งในแนวทางที่ช่วยจัดการภาระการชำระหนี้ให้เหมาะสมขึ้น แต่ควรวางแผนร่วมกับเจ้าหนี้และประเมินผลกระทบก่อนดำเนินการ

สรุป

LTV 100% ที่ขยายถึงปี 2570 เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อบ้านและคอนโดที่มีความพร้อมด้านรายได้ แต่สิ่งสำคัญคือ LTV 100% ไม่เท่ากับอนุมัติสินเชื่อ 100% ผู้กู้ยังต้องผ่านเกณฑ์ของธนาคาร ทั้งรายได้ ภาระหนี้ DTI เครดิตบูโร และความสามารถในการผ่อนชำระ

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ควรประเมินสถานะทางการเงินของตัวเองให้ละเอียด เพื่อเพิ่มโอกาส กู้ธนาคาร ผ่านและเลือกวงเงินสินเชื่อที่เหมาะสมกับกำลังผ่อนจริง